房地产抵押评估有哪些注意事项
房地产抵押评估有哪些注意事项，房地产抵押贷款是一种常见的贷款类型，用房产进行抵押的时候需要进行评估房产的价值，下面为大家介绍房地产抵押评估有哪些注意事项。
一、房地产抵押评估有哪些注意事项
1、房地产抵押中价值的构成与其它情形下房地产价值构成的不同
房地产抵押是对债权的一种担保形式，房地产的抵押价值应能充分保证对抵押人债务的清偿能力。房地产的抵押价值应是在处置抵押物时可实际用于偿债的部分。由于在处置抵押房地产所得价款中土地使用权出让金和税金将优先交付国家，剩余部分才能使债权人优先受偿。
2、评估时的预测分析
房地产抵押评估是为了对债权进行担保，该价值评估是对未来债务清偿价值的评估，因此房地产抵押评估应充分考虑未来抵押期间房地产市场的变化情况。
3、抵押房地产土地使用权的状况以及土地使用权出让金的交付
土地价值将占到一般商品房房价总价的20%～40%，因此地价是房地产抵押价值的一个重要组成部分。而地价中包含的国有土地使用权出让金是不能作抵押的。
二、个人住房担保贷款的特殊性
1、抵押折扣率一般较低，一般是50～70?；
2、抵押期较长，最长年限可达30年；
3、还款形式为按月或季分次偿还。
三、不能办理抵押贷款的房产类型
1、未结清贷款的房产；这样的房产一般是有抵押的房产或者此房产正处于按揭状态当中，银行已经拥有此房产的他项权利，正在抵押中所以不能再次申请抵押贷款。
2、部分已购公房；这一种是无法提供购房合同或购房协议的已购公房；另一种是不能提供央产房上市证明的央产房。
3、未满五年的经济适用房；是指回迁房按经济适用房管理的，或者是纯经济适用房，未满5年的话是不允许上市交易的，所以不能做抵押贷款。
4、未取得产权证的小产权房。
房产评估的全称是房地产价格评估其实就是对房地产进行估价,也就是说,需要由持有《房地产估价人员岗位合格证书》或《房地产估价师注册证》的专业人员进行评估。
根据估价目的,遵循估价原则,按照估价程序,运用估价方法,在综合分析,影响房地产的价格因素基础上,结合估价的经验以及对影响房地产价格因素的分析,对房地产特定的权益,在特定的时间内有可能实现的合理价格所作出的估计、推测与判断。
它实质上不是估价人员定价,而是模拟市场价格形成过程将房地产的价格显现出来,它具有专业性、技术性、复杂性,是科学、艺术和经验三者结合。房地产交易、租赁、抵押贷款、担保、商品房开发与销售等环节都离不开对房地产价值的评估。
房产抵押价值评估是对抵押房产的市场价格进行分析测算的过程,是为房产做抵押服务的,即可以为合理确定抵押贷款额提供有力依据。在实际的放贷过程中,金融机构往往根据评估结果,按照一定的贷款率(也叫抵押率)提供房产抵押贷款。
抵押价格由专业评估机构向金融机构提供,贷款额则由金融机构自身决定。抵押价格的评估只是考虑了作为抵押物的房地产风险,而贷款项目本身的金融风险则需要金融机构在确定贷款额时考虑。专业评估机构对房子做估值,会结合房龄、面积、地段、市价,后一般不会百分之百的估值贷给你,住宅一般情况7成,做经营略高些;商铺5--6成,远郊区县会降成数。
那评估房屋贷款费用怎么算呢?
国家没有明文规定,而是随行就市,也就是评估机构收费标准由市场调节。北京市中介机构目前的收费标准是(商品房):房屋总价100万元以下(含100万元)的,收取评估总价的0.42%,100万元到500万元的(含500万元)累进计费率为0.3%,500万元到2000万元的收取评估总价的0.12%,2000万元到5000万元(含5000万元)的收取评估总价的0.06%,5000万元以上的收取评估总价的0.012%。
房产抵押贷款也有的收费还按照住房和商用房来区分,住房的收费标准在400-1000之间,商用房是1000起步,超过500万的按照房子总金额的千分之一来收费。是贷款银行认可的专业人士来评估的。一般都是按照后面这个标准来收费的,但具体的还是看人家收多少。不过这种费用还是比较透明的。
房地产拆迁评估注意事项：
一、拆迁评估中所必须遵循的基本原则
房地产评估的要求是独立、客观、公正，在具体评估时作业应遵循的原则主要有下列5项：1、合法原则;2、最佳使用原则;3、替代原则;4、估价时点原则;5、公平原则。
二、评估中对拆迁补偿因素的分析
拆迁补偿还应当包括对拆迁房屋的'内部装修程度的评估。
三、 对评估机构的选择
被拆迁房屋评估价值是否准确，与评估机构、评估人员的水平高低密切联系，因此，对参加房屋拆迁评估的机构应当有更高的要求。
四、 对评估结论的采信
对经过市场评估得出的鉴定结论的采信应当严格审查。
房地产公司收购流程和注意事项
收购房地产公司的程序 进行房地产公司收购，一般情况下，双方可以在达成初步意向后先签订一个收购意向书。如涉及到当事方的商业秘密保护问题，还可签订保密协议，约定无论收购是否完成，双方均应对收购过程中了解到的对方的商业秘密负有保密义务。然后收购方对拟收购目标公司(以下称“目标公司”)及房地产项目的法律与财务状况进行尽职调查。
尽职调查系非常专业的工作，是进行商业决策的基础与前提，一般情况下宜由专业律师与专业会计师进行。尽职调查后专业人员应作出系统、全面的尽职调查报告，对收购的可行性、交易条件及潜在风险作出判断，为收购方的决策提供参考意见。
如最终决定收购，则宜制作严谨、详尽的股权转让合同，股权转让合同应最大限度地预见股权收购中以及收购后可能存在的风险，并约定各种措施以化解或降低该等风险。
当然，对于目标公司的不良资产、风险较大资产或收购方无意经营的财产，经双方协商，也可在进行股权转让时予以剥离，双方应对剥离资产的确定、价值、交接方式与时间等内容进行明确的安排。
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