多地住房公积金贷款政策调整微松
多地住房公积金贷款政策调整微松，近期，多个城市住房公积金贷款政策实现“微松绑”，多地的住房公积金新政落地实施，相关政策明显放松，尤其是三四线城市更为明显，多地住房公积金贷款政策调整微松。
近日，广西南宁、广东中山、山西晋中、湖北宜昌、四川自贡等多地先后出台发布公积金新政，明确放宽公积金申请发放政策，包括降低二套房首付比例、提高贷款额度等。
多地提高贷款额度
据不完全统计，今年以来已有广西、浙江衢州、广东东莞、广东中山、河南新乡等地，相继调整政策提高公积金购房贷款额度。
具体来看，浙江衢州市住房公积金中心2月15日通知明确，首次使用公积金贷款在衢州市行政区域内购买首套普通商品住宅的，公积金贷款额度在计算可贷额度(不超过当期公积金最高贷款限额)的基础上增加10万元。
2月25日，广西区直住房公积金管理中心发布通知明确，自3月1日起，职工个人及家庭购买首套及首次申请住房公积金贷款，住房公积金贷款最高额度由60万元提高至70万元。东莞同日宣布，流动性调节系数由0.8调至1，根据公积金贷款公式以及东莞市公积金管理中心的相关规定，当地首套放公积金最高可贷额度由72万元上升至90万元。
3月1日，广东中山、河南新乡通知调升公积金贷款额度。中山明确购买首套房、二套房申请住房公积金贷款，一名缴存人住房贷款最高额度由现行40万元调整至50万元，两名或以上缴存人共同申请住房贷款最高额度由现行80万元调整至90万元。新乡则规定，单方按时连续足额缴存住房公积金的，贷款最高额度由30万元提升至40万元。
调整房屋套数认定标准：认贷不认房
房屋套数的认定关乎着首付比例、房贷利率等购房支出成本，近期两地相继调整政策，以公积金贷款认定房屋套数。
四川自贡自1月17日起，实行只认贷不认房的认定标准：既无住房公积金贷款记录又无尚未完清的住房商业贷款，按首套房贷款政策执行；有一笔已结清的住房公积金贷款记录或一笔尚未完清的住房商业贷款，按二套房贷款政策执行。
山西晋中自3月1日起也执行以家庭公积金贷款次数认定房屋套数的标准：申请贷款前未使用过住房公积金贷款购房的认定为首套房；使用一次公积金贷款购房且已结清的认定为二套房，利率上浮10%。
易居研究院智库中心研究总监严跃进对此分析称，首套认定只需要符合“无贷”要求，换句话说，不管有没有住房，只要没有公积金贷款记录或没有未偿清商贷，都可以按首套房的方式进行。类似规定，显然降低了门槛，使得更多购房者可以按照首套房的比例认购住房。
二套房首付比例降低
调升公积金贷款额度、放松二套房认定标准的同时，个别城市还在二套房首付比例方面有不同程度调整。
2022年1月21日起，广西北海率先下调二套房首付比例，规定缴存职工家庭购买第二套住房或申请第二次住房公积金贷款的，最低首付款比例由60%下调至40%。同时，福州自2月1日起，第二次申请纯住房公积金贷款的，首付款比例由50%调整为40%。
山西晋中和广西南宁从3月1日起同时下调二套房首付比例。晋中规定，家庭购买第二套改善性住房需申请住房公积金贷款的，首付比例下调为不低于购房总价的20%。南宁则明确，当地二套房公积金首付比例不低于住房价值的30%。
严跃进对中新经纬表示，公积金贷款首付比例下调城市数量增多，充分体现当前公积金贷款首付比例下调的导向，对于改善型购房需求的刺激或影响较大，体现了政策方面的惠民导向。
严跃进认为，公积金首付比例的下调，进一步说明当前公积金流动性压力不大，各地从激活合理住房消费需求的角度出发，确实会有各类政策宽松的导向。另外，结合近期各地商业银行首付比例下调的内容，可以看出，二三线城市都开始出现政策松绑的信号，且对于市场交易能够形成较为实质的影响，对于后续促进房地产市场稳定健康发展具有积极的作用。
实际上，2022年开年以来，各地“稳楼市”政策频出。2022年前两个月，已有至少40地发布不同程度的楼市宽松政策，包括降低首付、公积金政策调整、信贷宽松、吸引人才补贴购房、减免补贴契税等政策。
对此，国盛证券首席经济学家熊园团队认为，鉴于“房住不炒”的主基调，后续地产调控的大方向应是“充分释放居民住房需求”。各地大概率会进一步有实质性放松政策出台，包括降房贷利率、降首付比、调整认房认贷标准、放开限购限售等需求端政策，也包括加快保障房建设、放松预售金管理、优化三条红线等供给端政策。
为促进房地产业良性循环和健康发展，近期，多个城市住房公积金贷款政策实现“微松绑”，旨在满足刚需，引导市场平稳发展。
公积金政策微调
自2月1日起，福州二次申请使用住房公积金贷款的条件放宽。在福州市行政区域范围内购房的职工家庭，第二次申请纯住房公积金贷款的，首付款比例调整为40%。申请组合贷款购房的，参照商业银行首付款比例的相关规定执行。
另外，住房公积金贷款申请人及其配偶的任一方使用过住房公积金贷款的，统一调整为结清后即可第二次申请纯住房公积金贷款购买福州市行政区域范围内自住住房；
在福州以外的地区缴存住房公积金的福州户籍职工在福州市行政区域范围内购买自住房的，可以申请住房公积金贷款；福州市职工偿还首期购房贷款本息后原先需满12个月方可办理委托还贷，调整过后，还贷当月即可申请办理。
据《中国消费者报》记者不完全统计，除福州外，目前已有济南、青岛、宁波、马鞍山、南平、北海、南宁、自贡、玉林等多地的住房公积金新政落地实施，相关政策明显放松，尤其是三四线城市更为明显，旨在提高公积金对购房的支持力度。
从政策内容看，宁波、马鞍山、南宁等城市通过提高贷款额度的方式放松公积金贷款；青岛、济南则放宽了公积金异地贷款难度；北海降低了公积金贷款的首付比例，上调缴存基数下限；
惠州、郑州、沈阳等地人才购房可用住房公积金付首付款，放宽住房公积金提取和使用条件，扩大住房公积金用途；自贡更是放宽了住房套数的认定政策，实行“认贷不认房”；保定则规定，公积金购买被动式超低能耗建筑，贷款额度可上浮20%。
严查信用违规不放松
值得关注的是，在各地公积金贷款政策松动的同时，有关公积金贷款申请人的不良信用问题依然备受重视。
不久前，吉林省长春市住房公积金管理中心发布《关于加强对住房公积金个人住房贷款借款申请人信用状况审查的通知》(以下简称《通知》)，提出对申请住房公积金个人住房贷款的主借款人和共同借款人，严格审查个人信用状况，有信用不良记录的，不予贷款或限制贷款。
《通知》要求，住房公积金个人住房贷款主借款人和共同借款人在申请贷款时应提交个人信用报告(本人版)，由受委托贷款银行依据本通知对借款申请人信用情况进行初审。对符合贷款条件的，受委托贷款银行将个人信用报告(本人版)连同贷款档案资料一并报住房公积金管理中心贷款部门进行审核；对不符合贷款条件的，应当面告知借款申请人。
释放合理购房需求
各地住房公积金政策的调整，究其原因，还是三四城市房地产市场面临不小的去化压力。比如下调首付比例的北海市，根据易居研究院中国百城库存报告数据，其2021年年底楼市去库存周期为23.7个月，属于库存去化相对困难的城市。
易居研究院最新发布的《百城住宅成交监测报告》显示，1月份全国各类城市均出现了不同程度的成交下跌现象，二、三、四线城市跌幅明显，分别环比下跌了12%、27%和13%；同比增速则分别下跌了28%、46%和45%。
中指研究院指数事业部研究副总监陈文静对《中国消费者报》记者表示，一系列公积金政策的.调整，一定程度上有利于提振市场信心，促进合理需求的积极释放。比如，降低了购房门槛，使得更多购房者可以享受首套房的待遇，首付比例从40%下调到20%，具有良好的刺激效应。
58安居客房产研究院分院院长张波在接受《中国消费者报》记者采访时表示，自2021年10月份以来，住建部、央行、银保监会等监管部门频繁表态支持房地产行业平稳健康发展，并从融资、土地、购房等多个维度进行了政策的适度放松。近期各地降低公积金贷款门槛的相关动作，被业内视为政策改善力度得到升级的重要信号。
零壹研究院院长于百程也表示，住房公积金政策的放松，既能在坚持“房住不炒”的定位之下满足购房者的自住和改善型的合理住房需求，又能在吸引人才、支持灵活就业者等特定方面起到支持作用，同时也有利于房地产业的健康发展。
日前，多地住房公积金贷款相关政策迎来调整，涉及下调首付比例、提高贷款额度等。同时，银行商业贷款也迎来暖风，菏泽、重庆等地多家银行下调房贷首付比例，广州地区部分银行下调贷款利率，贷款发放速度有所加快。
机构人士表示，未来房地产信贷环境将持续改善，预计有更多城市跟进调整公积金政策，银行商业贷款方面也可能有更多行动。
多地出台公积金贷款新政
2月18日，南宁住房公积金管理中心印发《南宁住房公积金个人住房贷款管理实施细则》，自3月1日起实施。相较以往，南宁公积金贷款额度有所提高，且首付比例有所降低。南宁住房公积金管理中心负责人表示，首套房的公积金贷款最高额度从60万元提升至70万元，二套房的最高贷款额度从50万元提升至60万元，二套房的首付比例从房屋总价的40%下调至30%。
此前，北海已发布调整公积金贷款新政策，明确缴存职工家庭购买第二套住房或申请第二次住房公积金贷款的，最低首付款比例由60%下调至40%，成为2022年以来全国首个降低首付款比例的城市。
自贡则放宽了住房套数认定政策，实行“只认贷不认房”的认定标准。通知明确，既无住房公积金贷款记录，又无未还清的住房商业贷款，按首套房贷款政策执行；有一笔已还清的住房公积金贷款记录或一笔未还清的住房商业贷款，按二套房贷款政策执行。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，自贡此项规定降低了购房门槛，使得更多购房者可按照首套房首付比例认购住房，具有一定的刺激效应。综合来看，多地出台的住房公积金贷款新政有助于对房地产交易市场形成较为实质的影响，对促进房地产市场稳定健康发展具有积极作用。
商业贷款频现积极信号
商业住房贷款方面也频现积极信号，有助于满足居民住房刚需及住房改善需求。
2月21日，广州地区六家国有银行同步下调房贷利率。其中，首套房利率由贷款市场报价利率(LPR)+100基点(5.6%)下调至LPR+80基点(5.4%)，二套房贷款利率由LPR+120基点(5.8%)下调至LPR+100基点(5.6%)。贝壳研究院2月21日发布的数据显示，2月以来重点城市主流首套房贷平均利率为5.47%，二套房贷平均利率为5.75%，均较1月回落9基点，延续下行趋势。
除贷款利率下调外，还有多地对首付比例进行下调。中国证券报记者日前了解到，菏泽多家银行已下调住房按揭贷款首套房贷款首付比例，由30%下调至20%，目前菏泽大部分楼盘可按照20%首付比例进行操作。
不仅如此，2022年以来，购房商业贷款发放速度相比2021年下半年显著提升。以北京地区为例，目前北京地区多数银行商贷放款周期缩短至1个月以内，为房贷市场创造了更为宽松的信贷环境。
在招联金融首席研究员、复旦大学金融研究院兼职研究员董希淼看来，尽管目前公积金贷款政策调整主要是二三线城市发力，但预计未来更多中小城市会按“一城一策”原则推进，“一城一策”的调整也有望从公积金贷款进一步拓展至银行商业贷款。
政策效果或已显现
中国人民银行2022年工作会议提出，更好满足购房者合理住房需求。银保监会也表示，要根据各地不同情况，重点满足首套房、改善性住房按揭需求。在机构人士看来，监管部门将持续完善房地产长效机制，深化住房制度改革，促进房地产业良性循环和健康发展。
房地产相关政策效果或已显现。国家统计局2月21日发布的数据显示，1月份，70个大中城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比降势减弱，同比涨幅总体回落。据国家统计局城市司首席统计师绳国庆介绍，1月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月下降0.1%转为上涨0.6%。其中北京、上海、广州和深圳分别上涨1.0%、0.6%、0.5%和0.5%。
“整体来看，随着调控政策的稳定，信贷供应的增加，政策底部出现后，近来的楼市逐渐出现底部特征。”中原地产首席分析师张大伟表示。
据中国证券报记者不完全统计，今年以来已有5家银行针对房地产企业并购项目进行专项资金支持，合计提供融资额度近600亿元。此外，全国性金融资产管理公司(AMC)日前也开始发债募集资金参与房企纾困，房地产开发行业的融资难度和融资成本有望进一步降低。
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